2)                       определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок;

3)                       устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости, так как в основу расчета валового рентного дохода положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

При использовании данного подхода расчеты осуществляют в следующей последовательности:

1)                       определяют стоимость земельного участка;

2)                       производят оценку зданий и сооружений;

3)                       устанавливают износ зданий и сооружений.

Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью следующих методов:

   техники остатка для земли;

   средневзвешенного коэффициента капитализации;

   сравнения продаж;

   капитализации;

   валового рентного мультипликатора и др.

Оценку зданий и сооружений производят следующими способами:

   сравнительной единицы;

   поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

   индексного способа оценки.

5.4.        Определение износа зданий и сооружений

Одним из методов определения износа зданий и сооружений является метод срока жизни.

При использовании метода срока жизни объекта оперируют следующими терминами.

Срок экономической жизни — временной интервал, в течение которого объект недвижимости приносит его владельцу прибыль. Срок экономической жизни прекращается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого существует здание или сооружение. Срок физической жизни заканчивается их сносом.

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) базируется на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Данный возраст соответствует физическому состоянию объекта.

Срок остающейся экономической жизни характеризуется от даты оценки и до завершения его экономической жизни.

Нормативный срок службы объекта определяется соответствующими нормативными актами. Например, Налоговым кодексом РФ (часть вторая), постановлениями Правительства РФ и т. д.

Взаимосвязь износа, восстановительной стоимости, эффективного возраста и типичного срока экономической жизни объекта определяют по формуле

где И — величина износа объекта;

 — восстановительная стоимость;

— эффективный возраст, лет;

— срок экономической жизни, лет.

Метод срока жизни применяют как для определения общего износа, так и для установления его отдельного вида (устранимого и неустранимого физического износа, устранимого функционального износа, а также внешнего износа) по конкретному объекту недвижимости.

Контрольные вопросы

1.                      Какие этапы включает процесс оценки недвижимости?


...515253545556575859606162636465... 
57  |        Рыночный подход к оценке недвижимости - Оценка стоимости предприятия (бизнеса) 59  |        Определение износа зданий и сооружений - Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
Разделы библиотеки
Книги по микроэкономике
Книги по бюджетированию (34)
Финансовый анализ (8)
Книги по финансовому менеджменту (52)
Книги по управлению предприятием (63)
Книги по управлению персоналом (41)
Книги по экономике
Книги по экономической теории (26)
Книги по финансовому менеджменту (10)
ИТ и коммерция (6)
Книги по менеджменту (66)
Банк, страхование (2)
Книги по рынку Форекс (20)
Книги по финансам и кредиту (10)
Книги по бухгалтерскому учету и аудиту (6)
Книги по истории экономики (3)
Книги по маркетингу, рекламе и PR (7)
Экономика России (8)
Книжный магазин
Большой выбор книг в интернет-магазине
Бюджетирование
Ресурсное и финансовое планирование при составлении бюджета предприятия
План производства
Оптимизация многовариантного производства при ресурсных ограничениях
Себестоимость
Калькулирование плановой и фактической себестоимостей продукции и услуг
Финансовый анализ
Анализ бухгалтеской отчетности в MS Excel в документы MS Word
Самиздат
Статьи и публикации наших партнеров

Практические вопросы исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц Практические вопросы исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц В книге рассмотрены особенности налогообложения по налогу на доходы физических лиц, учета при формировании налоговой базы всех видов доходов физических лиц в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Также обращено внимание на то, что из исчисленного совокупного налогооблагаемого дохода исключаются суммы, не подлежащие налогообложению. Отдельные главы посвящены правилам предоставления налоговых вычетов, порядку удержаний сумм налога на доходы, формированию регистра налогового учета по НДФЛ. Книга адресована руководителям организаций и иных плательщиков доходов, выполняющих роль налоговых агентов, бухгалтерам компаний.
Налоги 2006. Все о поправках в Налоговый кодекс РФ Налоги 2006. Все о поправках в Налоговый кодекс РФ В этой книге собраны материалы, которые касаются всех последних изменений налогового законодательства. Каждая новая норма Налогового кодекса РФ сопровождается подробным комментарием и поясняется примерами. В книге вы найдете и текст статей кодекса, которые были изменены или дополнены. Каждая статья дается в сравнении с ее ранее действовавшей редакцией. Отдельный раздел книги посвящен новому правилу, по которому налоговая инспекция без обращения в суд сможет взыскивать с фирм и предпринимателей штрафы за налоговые нарушения. В книге также даны справочные материалы (нормы суточных, ставки налогов, ставки рефинансирования и т. д.), необходимые для расчета налогов в 2006 году.
Управление эксплуатацией недвижимости Управление эксплуатацией недвижимости Книга является фундаментальным практическим руководством по построению современных эффективных систем управления эксплуатацией недвижимости. В отличие от традиционных работ по тематике эксплуатации недвижимости, содержание книги отражает современный мировой опыт концептуального и технологического представления предмета, в том числе использования при эксплуатации эффективных моделей управления. Здесь предложены рекомендации по построению современных систем управления эксплуатацией недвижимости с учетом особенностей традиционной отечественной базы знаний в области эксплуатации. Рассмотрены практические аспекты планирования, организации и проектирования эксплуатации недвижимости. Приведены методики и практические рекомендации по созданию современных информационных систем для управления эксплуатацией недвижимости. Книга предназначена для профессиональных участников рынка недвижимости, в первую очередь для владельцев недвижимости, менеджеров по эксплуатации, специалистов...
Экономика недвижимости Экономика недвижимости Содержание учебника отражает современные представления о фундаментальных основах дисциплины "Экономика недвижимости". Особенностью данного учебника является его методическая целостность и практическая направленность на решение современных проблем эффективного использования недвижимого имущества. В отличие от традиционного представления дисциплины в контексте реализации частных коммерческих интересов на рынке недвижимости, учебник содержит материалы, посвященные особенностям экономики недвижимости в государственном секторе и существенно важные для целостного понимания закономерностей функционирования отрасли недвижимости. Учебник предназначен для студентов ВУЗов, обучающихся по специальностям, связанным с экономической оценкой и управлением недвижимостью, прежде всего, по специализированным программам магистратуры. Учебник может быть полезен для студентов, аспирантов и преподавателей экономических специальностей, а также для широкого круга читателей, интересующихся проблемами...
Экономика недвижимости Экономика недвижимости Полностью соответствует требованиям Государственного образовательного стандарта. В лаконичной и ясной форме в книге рассматриваются особенности рынка недвижимости, виды сделок с недвижимостью, процесс финансирования, принципы и технология оценки объектов недвижимости, вопросы управления и налогообложения недвижимости, ее развитие (девелопмент). Для студентов вузов, готовящихся стать экономистами или менеджерами на предприятии, а также для специалистов, работающих в сфере операций с недвижимым имуществом или занимающихся оценкой недвижимости.
Философия стоимости Философия стоимости В работе отмечается, что рыночные отношения наряду с технологической производственной цепочкой реализуют в эпоху разделения труда объективно необходимые способы интеграции человеческой деятельности. Показывается, что стоимость, как единый оценочный параметр компонентов человеческой деятельности, является порождением процесса обмена, т.е. рыночных отношений, и ничем, кроме них, установлена быть не может. Показывается роль прибавочной стоимости в формировании стоимости и устанавливается связь теории прибавочной стоимости с неоклассической теорией стоимости. Работа может быть полезна экономистам, студентам экономических специальностей и лицам, которых интересует обозначенная тема.
Стратегия компаний в сфере недвижимости Стратегия компаний в сфере недвижимости Эта книга является руководством по стратегическому управлению для всех профессиональных участников рынка недвижимости: от риeлторских фирм, продающих дома и квартиры, до девелоперов, инвестирующих в целые жилые комплексы. В ней вы найдете ответы на основные вопросы, с которыми сталкиваются любые руководители: как выбрать правильное направление развития компании и повысить финансовые показатели, как анализировать ключевые компетенции, сегментировать клиентскую базу, диверсифицировать деятельность, строить организационную структуру и учитывать неизбежные для рынка недвижимости циклические колебания спроса. Все эти знания позволят руководству любой компании, занимающейся недвижимостью, легче адаптироваться к рыночным условиям и принимать верные решения в непростых ситуациях. В книге приведены примеры лучших практик, собранные на американском и других ведущих рынках недвижимости.
Анализ рынка недвижимости для профессионалов Анализ рынка недвижимости для профессионалов Книга посвящена изучению особенностей функционирования развивающегося рынка недвижимости по сравнению с развитыми рынками. Фундаментально рассмотрена методология исследования закономерностей, технология мониторинга, анализа и прогнозирования рынка в интересах решения разнообразных практических и научных задач. В первую очередь уделено внимание инвестиционному анализу рынка для разработки концепций строительства объектов недвижимости и бизнес-планирования застройки территорий. Эта тематика актуальна для современной России, поскольку мировой опыт не всегда адекватно может быть использован в наших условиях. Для широкого круга читателей - специалистов рынка недвижимости, экономистов, маркетологов, аналитиков, оценщиков, управляющих недвижимостью, девелоперов, а также преподавателей, аспирантов и студентов профильных учебных заведений не только России, но и иных стран с переходной и развивающейся экономикой.
Технологии эксплуатации недвижимости. Стратегия лидерства Технологии эксплуатации недвижимости. Стратегия лидерства Книга является полным практическим руководством по применению современных технологий управления процессами и ресурсами эксплуатации недвижимости, начиная от технологий разработки стратегического плана управления активами, и заканчивая технологиями производственного планирования и выполнения работ эксплуатации. Каждая технология эксплуатации представлена наиболее эффективными решениями, признанными наиболее перспективными в условиях глобальных экономических вызовов начала XXI века и обеспечивающими максимальную продуктивность активов недвижимого имущества при минимальных издержках жизненного цикла. Методически подробное описание технологий эксплуатации недвижимости представляет готовый для немедленного использования инструмент эффективной модернизации системы управления недвижимостью организаций и предприятий в различных отраслях отечественной экономики, в том числе в жилищно-коммунальном хозяйстве. Книга предназначена для руководителей и специалистов предприятий...
Эксплуатация недвижимости. Часть 2. Быть Главным Инженером Эксплуатация недвижимости. Часть 2. Быть Главным Инженером Долгожданная вторая часть книги Евгения Якушина, написанная в жанре производственного романа, рассказывает о реальных технологиях создания эксплуатационной службы на коммерческих объектах недвижимости. С одной стороны, "Быть Главным Инженером" - это увлекательное действо, разворачивающееся в современных бизнес-центрах, с элементами детектива и love story. С другой стороны, это пошаговое руководство для создания собственной эксплуатационной службы. В книге представлен алгоритм работы и основные инструменты, необходимые руководителю службы эксплуатации современного бизнес-центра. Книга помогает последовательно выстроить собственную стратегию работы с потребителями услуг эксплуатации и повысить эффективность технического обслуживания на объекте в целом. "Эксплуатация недвижимости. Часть 2" рекомендована руководителям служб эксплуатации и техническим специалистам, также она может служить прекрасным учебным пособием для тех, кто изучает вопросы эксплуатации недвижимости...