5.3. Рыночный подход к оценке недвижимости
Рыночный подход при оценке недвижимости представлен:
1) методом сравнения продаж;
2) методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние З-б месяцев. Базовым принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения. Он заключается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов недвижимости аналогичной полезности инвестор не заплатит за приобретаемый объект большей цены.
Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно совершенным сделкам. Эта информация включает сведения о ценах сделок, продавцах и покупателях. Необходимо установить: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансового давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.
Метод сравнения продаж включает два основных этапа:
1) выбор объектов недвижимости — аналогов (не менее 3-5 сопоставимых продаж);
2) оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по двум компонентам:
• единицам сравнения;
• элементам сравнения.
Используют следующие единицы сравнения:
• цена за 1 м2 — в деловых центрах городов и для офисов;
• цена за 1 лот — идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;
• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;
• цена за 1 га — для больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства и др.
Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
• предоставляемые имущественные права;
• условия финансирования сделки (например, продавцом недвижимости);
• условия продаж (знание цен на рынке недвижимости);
• месторасположение объекта недвижимости и его физические характеристики.
Расчет скорректированной стоимости объекта недвижимости осуществляют с учетом поправок. Поправками называют корректировки, вносимые в цену продаж объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения поправки классифицируют на процентные и денежные (относительные и абсолютные).
Метод валового рентного мультипликатора также представляет рыночный подход.
Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.
Данный метод предполагает три этапа:
1) оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом недвижимости;
 | ... | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | ... |
| Книжный магазин Большой выбор книг в интернет-магазине |
| Бюджетирование Ресурсное и финансовое планирование при составлении бюджета предприятия |
| План производства Оптимизация многовариантного производства при ресурсных ограничениях |
| Себестоимость Калькулирование плановой и фактической себестоимостей продукции и услуг |
| Финансовый анализ Анализ бухгалтеской отчетности в MS Excel в документы MS Word |
| Самиздат Статьи и публикации наших партнеров |
Экономика недвижимости Полностью соответствует требованиям Государственного образовательного стандарта. В лаконичной и ясной форме в книге рассматриваются особенности рынка недвижимости, виды сделок с недвижимостью, процесс финансирования, принципы и технология оценки объектов недвижимости, вопросы управления и налогообложения недвижимости, ее развитие (девелопмент). Для студентов вузов, готовящихся стать экономистами или менеджерами на предприятии, а также для специалистов, работающих в сфере операций с недвижимым имуществом или занимающихся оценкой недвижимости.
Финансирование школьного образования в Российской Федерации. Опыт и проблемы Настоящий аналитический доклад содержит обзор накопленного опыта использования новой схемы финансирования общего образования в Российской Федерации по принципу "деньги следуют за учащимся". В докладе представлен также краткий анализ уроков международного опыта в данной области. Проблемы с финансированием российского образования, связанные со снижением реальных объемов ВВП, направляемых на нужды данного сектора, усугубляются использованием традиционного подхода к распределению бюджетных средств между образовательными учреждениями. Этот подход ориентирован на вложения в систему независимо от эффективности и результативности ее функционирования. В докладе обсуждаются актуальные вопросы, перспективы и риски практического внедрения в России нового механизма финансирования образования, обозначаются проблемы и предлагаются конкретные варианты их решения. В настоящее издание также включены "Методические рекомендации по расчету и внедрению нормативов бюджетного финансирования...
Привлечение инвесторов. Маркетинговый подход к поиску источников финансирования Гуру современного маркетинга Филип Котлер с соавторами предлагает практический подход к решению проблемы привлечения капитала. Он исходит из того, что поиск инвесторов сродни поиску клиентов и покупателей, а потому к нему вполне применимы маркетинговые инструменты. Из этой книги вы узнаете об источниках финансирования и о том, как инвесторы и кредиторы выбирают перспективных заемщиков. Понимание образа мышления инвесторов и кредиторов позволяет точно определить, кто из них оптимально подходит для вашего бизнеса, и гарантированно заручиться их финансовой поддержкой. Книга предназначена для руководителей бизнеса, финансовых директоров и предпринимателей.
Предотвращение отмывания денег и финансирования терроризма. Практическое руководство для банковских специалистов Цитата "Дворцы не могут быть в безопасности там, где несчастливы хижины". Бенджамин Дизраэли О чем книга Отмывание денег и финансирование терроризма - основные проблемы, с которыми приходится бороться множеству государств мира. Основную роль в этой борьбе играет эффективный надзор за финансовыми учреждениями, которые не должны попасть под контроль криминальных кругов. Книга описывает основные аспекты эффективного надзора за банковской деятельностью: начиная с целей и задач контроля над банковскими учреждениями, сотрудничества с национальными и международными органами, занимающимися борьбой с отмыванием денег/финансированием терроризма, и заканчивая проведением выездных и документарных проверок, наложением санкций и принудительным правоприменением. Почему книга достойна прочтения Над ее созданием трудились лучшие специалисты и эксперты по регулированию банковской деятельности. Авторы руководства подробно разъясняют основные...
Финансирование науки в развитых странах мира В данном обзоре рассмотрены источники, структуры и механизмы государственного финансирования научных исследований в странах представителях трех наиболее развитых регионов мира - Северной Америки, Западной Европы и Восточной Азии. В качестве таких представителей выбраны США, ФРГ и Япония ведущие государства каждого из перечисленных регионов. Анализ системы и состояния государственного финансирования науки предусматривает ответы на два основных вопроса: в каком количестве поступают выделяемые на исследования и разработки средства, как они соотносятся с ВВП и общенациональными расходами; куда и каким образом направляются эти финансы и где осваиваются.
Российская Федерация в международной системе противодействия легализации (отмыванию) преступных доходов и финансированию терроризма Это первое в России научное издание по финансовому мониторингу, в котором подробно исследованы мировая система и международные стандарты противодействия отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма (ПОД/ФТ), изложены методы и типологии совершения указанных преступлений. Дан глубокий анализ организационно-правовых основ и практики ПОД/ФТ в Российской Федерации, рассмотрены вопросы международного сотрудничества и межведомственного взаимодействия в этой сфере. Для специалистов в области ПОД/ФТ (сотрудников подразделений финансовой разведки, правоохранительных и надзорных органов, служб внутреннего контроля финансовых организаций), преподавателей, аспирантов и студентов финансово-экономических и юридических вузов, а также для всех интересующихся вопросами экономики и финансов.
Российская внешняя торговля XIX - начала XX в. Организация и финансирование В монографии английского историка д-ра Стюарта Р.Томпстона исследованы система организации и инфраструктура российской внешней торговли в XIX - начале XX в. Автором проанализированы такие ключевые проблемы, как источники финансирования товарообмена, эволюция торгового предпринимательства в контексте экономической политики правительства Российской империи, место России и русских в международной торговле. Несомненный интерес представляют очерки по истории ведущих внешнеторговых фирм России. Книга написана с привлечением новых документов из архивов банкирских домов Великобритании. Эти материалы не только предоставляют в распоряжение историков множество ранее неизвестных данных об активности предпринимателей в сфере российской внешней торговли, но и позволяют верифицировать имеющиеся в литературе суждения о природе русского делового мира. Книга рассчитана на исследователей экономической истории.
Инвестиции и финансирование. Методы оценки и обоснования В учебном пособии излагаются теоретические основы выбора инвестиционных проектов в современных условиях рыночной экономики, а также методы и модели обоснования инвестиционных и финансовых решений. Подробно рассматриваются критерии оценки и методы выбора инвестиций. В нем впервые обосновываются условия формирования полного финансового плана и выбора программ инвестирования и финансирования, анализируются модели классической теории выбора портфеля ценных бумаг ценообразования на финансовые активы. Пособие предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей экономических факультетов университетов и других вузов. Оно может быть полезно научным и практическим работникам, занимающимся обоснованием инвестиционных проектов, портфельными инвестициями и финансовым управлением.
Инвестиции. Источники и методы финансирования Рассматриваются сущность инвестиций и их структура, инвестиционные проекты, критерии и методы оценки их эффективности с учетом риска и инфляции, источники финансирования инвестиций, возможности привлечения иностранных инвестиций в Россию, организация портфельных инвестиций, формирование инвестиционного портфеля. Даны практические примеры. В приложении приводятся Федеральные законы "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации". Для бухгалтеров, экономистов, руководителей организаций, специалистов по управлению инвестициями, а также для студентов экономических факультетов и вузов.
Внешнеторговое финансирование и гарантийный бизнес В новом издании максимально подробно представлены сведения о порядке составления и содержании каждого из разделов внешнеторгового контракта, методах снижения рисков и способах осуществления платежей и расчетов во внешнеэкономической деятельности. Особое внимание уделено вопросам осуществления документарных внешнеторговых операций. Рассмотрены корреспондентские отношения, методы платежей в международном торговом обороте и расчетов. Подробно описаны операции на основе инкассо и аккредитивов, вопросы оформления специальных документов и поручений для их проведения. Приведены примеры возможных нарушений и неточностей по отношению к международным нормам. Отдельная глава посвящена механизму осуществления гарантийных и поручительских операций. Благодаря детальному анализу условий поставок и валютно-финансовых операций, множеству приведенных примеров, подробных комментариев, образцов заполнения документов, официальных переводных материалов и последних унифицированных правил, пособие может быть...