На втором этапе рассчитывают предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Понижение ПВД на сумму возможных потерь дает величину реального валового дохода (РВД):

РВД = ПВД - потери.

На третьем этапе вычисляют предполагаемые затраты по эксплуатируемой недвижимости. Периодические расходы, обеспечивающие ее нормальное функционирование, называют операционными издержками.

Их классифицируют:

1)                      на условно-переменные затраты (коммунальные платежи, расходы по обслуживанию территории, оплата труда обслуживающего персонала и т. д.);

2)                      условно-постоянные затраты (арендная плата, страховые платежи и т. д.);

3)                      расходы на замещение (например, на замену кровли, полов, сантехническое оборудование и др.).

На четвертом этапе устанавливают прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) путем понижения РВД на величину операционных расходов. Следовательно, ЧОД определяют по формуле

ЧОД = РВД - Операционные расходы

(за вычетом амортизационных отчислений).

На пятом этапе рассчитывают коэффициент капитализации, применяя несколько методов:

а) кумулятивного построения;

б) вычисления данного коэффициента с учетом возмещения капитальных затрат;

в) связанных инвестиций, или технику инвестиционных групп;

г) прямой капитализации.

Указанные методы освещены в литературе по оценке недвижимости.

На последнем (шестом) этапе стоимость недвижимого имущества определяют путем деления величины прогнозируемого ЧОД на коэффициент капитализации:

где  — стоимость объекта недвижимости;

К — коэффициент капитализации, доли единицы. Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) используют для вычисления текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут обладание объектом недвижимости и возможность его реализации.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода DCF можно подразделить на несколько этапов:

1.                 Составляют прогноз потока будущих доходов (FV) в период владения объектом недвижимости. В этих целях используют формулу

FV = PV • (1 + г)t,

где FV — будущая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;

PV — настоящая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;

г — ставка дисконтирования (доли единицы);

t — расчетный период (годы).

2.                      Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т. е. стоимость предполагаемой перепродажи (реверсии), даже если на практике продажу не предполагают.

3.                      Устанавливают дисконтную ставку для оцениваемого объекта с учетом реального рынка.

4.                      Производят приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости (PV). Следовательно, стоимость объекта недвижимости вычисляют по формуле

Стоимость объекта недвижимости =

Текущая стоимость периодического потока доходов +

+ Текущая стоимость реверсии

Текущую стоимость периодического потока доходов (PV) определяют по формуле PV


...495051525354555657585960616263... 
55  |        Доходный подход к оценке недвижимости - Оценка стоимости предприятия (бизнеса) 57  |        Рыночный подход к оценке недвижимости - Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
Разделы библиотеки
Книги по микроэкономике
Книги по бюджетированию (34)
Финансовый анализ (8)
Книги по финансовому менеджменту (52)
Книги по управлению предприятием (63)
Книги по управлению персоналом (41)
Книги по экономике
Книги по экономической теории (26)
Книги по финансовому менеджменту (10)
ИТ и коммерция (6)
Книги по менеджменту (66)
Банк, страхование (2)
Книги по рынку Форекс (20)
Книги по финансам и кредиту (10)
Книги по бухгалтерскому учету и аудиту (6)
Книги по истории экономики (3)
Книги по маркетингу, рекламе и PR (7)
Экономика России (8)
Книжный магазин
Большой выбор книг в интернет-магазине
Бюджетирование
Ресурсное и финансовое планирование при составлении бюджета предприятия
План производства
Оптимизация многовариантного производства при ресурсных ограничениях
Себестоимость
Калькулирование плановой и фактической себестоимостей продукции и услуг
Финансовый анализ
Анализ бухгалтеской отчетности в MS Excel в документы MS Word
Самиздат
Статьи и публикации наших партнеров

Методика выявление и оценки "скрытых" и "мнимых" активов и обязательств. Применяется для оценки рыночной стоимости организации(бизнеса) Методика выявление и оценки "скрытых" и "мнимых" активов и обязательств. Применяется для оценки рыночной стоимости организации(бизнеса) Книга представляет собой дополненное и переработанное издание двух ранее опубликованных автором исследований: Методика выявления и оценки "скрытых" активов и Методика выявления и оценки "мнимых" активов. Рассмотрены вопросы совершенствования методик и приемов рыночной оценки стоимости функционирующего бизнеса с использованием данных бухгалтерского, налогового и управленческого учета, а также вопросы совершенствования методик и приемов выявления и оценки активов и обязательств, которые либо отражены в бухгалтерском учете, но фактически отсутствуют, либо отсутствуют в учете, но фактически имеются в наличии. Методика будет интересна практикующим оценщикам, а также преподавателям, аспирантам и студентам экономических специальностей: бухгалтерский учет, предпринимательская деятельность, финансы и кредит, оценка бизнеса.
Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом Настоящее издание представляет собой первое комплексное исследование доверительного управления имуществом по основаниям, предусмотренным законом. Рассмотрены особенности управления наследственным имуществом, имуществом несовершеннолетних и безвестно отсутствующих граждан в дореволюционной России и в современной Германии. В работе раскрыта сущность и социальная значимость доверительного управления имуществом, возникающего по основаниям, предусмотренным законом. Исследованы особенности субъектного состава, оснований возникновения ответственности и прекращения договоров доверительного управления наследственным имуществом, имуществом подопечных, безвестно отсутствующих граждан, а также граждан, находящихся под патронажем. Приводится судебная практика по делам, связанным с доверительным управлением имуществом. В работе предлагаются примерные образцы договоров доверительного управления наследственным имуществом, имуществом подопечного гражданина, безвестно отсутствующего...
Управление эксплуатацией недвижимости Управление эксплуатацией недвижимости Книга является фундаментальным практическим руководством по построению современных эффективных систем управления эксплуатацией недвижимости. В отличие от традиционных работ по тематике эксплуатации недвижимости, содержание книги отражает современный мировой опыт концептуального и технологического представления предмета, в том числе использования при эксплуатации эффективных моделей управления. Здесь предложены рекомендации по построению современных систем управления эксплуатацией недвижимости с учетом особенностей традиционной отечественной базы знаний в области эксплуатации. Рассмотрены практические аспекты планирования, организации и проектирования эксплуатации недвижимости. Приведены методики и практические рекомендации по созданию современных информационных систем для управления эксплуатацией недвижимости. Книга предназначена для профессиональных участников рынка недвижимости, в первую очередь для владельцев недвижимости, менеджеров по эксплуатации, специалистов...
Стратегия компаний в сфере недвижимости Стратегия компаний в сфере недвижимости Эта книга является руководством по стратегическому управлению для всех профессиональных участников рынка недвижимости: от риeлторских фирм, продающих дома и квартиры, до девелоперов, инвестирующих в целые жилые комплексы. В ней вы найдете ответы на основные вопросы, с которыми сталкиваются любые руководители: как выбрать правильное направление развития компании и повысить финансовые показатели, как анализировать ключевые компетенции, сегментировать клиентскую базу, диверсифицировать деятельность, строить организационную структуру и учитывать неизбежные для рынка недвижимости циклические колебания спроса. Все эти знания позволят руководству любой компании, занимающейся недвижимостью, легче адаптироваться к рыночным условиям и принимать верные решения в непростых ситуациях. В книге приведены примеры лучших практик, собранные на американском и других ведущих рынках недвижимости.
Инвестиции. Источники и методы финансирования Инвестиции. Источники и методы финансирования Рассматриваются сущность инвестиций и их структура, инвестиционные проекты, критерии и методы оценки их эффективности с учетом риска и инфляции, источники финансирования инвестиций, возможности привлечения иностранных инвестиций в Россию, организация портфельных инвестиций, формирование инвестиционного портфеля. Даны практические примеры. В приложении приводятся Федеральные законы "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации". Для бухгалтеров, экономистов, руководителей организаций, специалистов по управлению инвестициями, а также для студентов экономических факультетов и вузов.
Анализ рынка недвижимости для профессионалов Анализ рынка недвижимости для профессионалов Книга посвящена изучению особенностей функционирования развивающегося рынка недвижимости по сравнению с развитыми рынками. Фундаментально рассмотрена методология исследования закономерностей, технология мониторинга, анализа и прогнозирования рынка в интересах решения разнообразных практических и научных задач. В первую очередь уделено внимание инвестиционному анализу рынка для разработки концепций строительства объектов недвижимости и бизнес-планирования застройки территорий. Эта тематика актуальна для современной России, поскольку мировой опыт не всегда адекватно может быть использован в наших условиях. Для широкого круга читателей - специалистов рынка недвижимости, экономистов, маркетологов, аналитиков, оценщиков, управляющих недвижимостью, девелоперов, а также преподавателей, аспирантов и студентов профильных учебных заведений не только России, но и иных стран с переходной и развивающейся экономикой.
Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства В книге впервые на монографическом уровне осуществлено комплексное исследование доверительного управления имуществом в сфере предпринимательства. Основная часть работы содержит анализ гражданско-правовой модели доверительного управления имуществом в соотношении с имеющимися в мировой юриспруденции аналогами; в этих целях широко применены историко-правовой и сравнительно-правовой методы исследования. В работе обозначены перспективные направления применения модели доверительного управления имуществом в сфере предпринимательства. Автор приводит ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства о доверительном управлении имуществом. Для юристов, занятых в области правотворчества, практических работников, специализирующихся в сфере гражданского и коммерческого права, преподавателей, аспирантов и студентов высших юридических учебных заведений.
Оплата труда. Порядок, правила и исключения Оплата труда. Порядок, правила и исключения В книге рассмотрены все основные вопросы, связанные с оплатой труда: системы заработной платы и порядок их применения, правила наложения и определение размера удержаний, порядок расчета средней заработной платы и т.д. Кроме описания порядка оформления выплат в пользу работников, пособие содержит и анализ правил их налогообложения. Изменения в трудовом законодательстве, внесенные ФЗ от 30 июня 2006 года, вступили в силу 6 октября 2006 года. Это существенно повлияло на действующие нормы оплаты труда - был введен новый порядок исчисления среднего заработка, оплаты совместительства и совмещения, а также добавлен ряд новых понятий, знание которых потребуется при расчете заработной платы: расширение зон обслуживания, гарантии и компенсации, связанные со служебными поездками, и т.д. Все это подробно обсуждается в данной книге. Однако здесь рассматриваются не только нововведения, но и прокомментированы нормы, которые действуют достаточно давно. Поэтому книга, которую вы держите в руках,...
Управление общим имуществом в многоквартирном доме. Проблемы и решения Управление общим имуществом в многоквартирном доме. Проблемы и решения Издание посвящено исследованию теоретических и практических проблем, возникающих при управлении общим имуществом многоквартирных домов, и выработке путей их разрешения. В работе впервые проведен комплексный анализ данного правового явления в сравнении с другими современными видами управления имуществом собственника. Установлено соотношение управления общим имуществом в многоквартирном доме и управления последним. Рассмотрены особенности возникающих в процессе управления отношений между сособственниками, а также между собственниками и иными управляющими субъектами. Проведенный анализ позволил разработать оригинальные методики и механизмы реализации права собственности на общее имущество многоквартирного дома, рекомендации по формированию эффективной системы управления домом и предложения о совершенствовании законодательства в рассматриваемой сфере. Книга адресована собственникам помещений, занимающимся или планирующим заниматься управлением многоквартирными домами, специалистам...
Эксплуатация недвижимости. Часть 2. Быть Главным Инженером Эксплуатация недвижимости. Часть 2. Быть Главным Инженером Долгожданная вторая часть книги Евгения Якушина, написанная в жанре производственного романа, рассказывает о реальных технологиях создания эксплуатационной службы на коммерческих объектах недвижимости. С одной стороны, "Быть Главным Инженером" - это увлекательное действо, разворачивающееся в современных бизнес-центрах, с элементами детектива и love story. С другой стороны, это пошаговое руководство для создания собственной эксплуатационной службы. В книге представлен алгоритм работы и основные инструменты, необходимые руководителю службы эксплуатации современного бизнес-центра. Книга помогает последовательно выстроить собственную стратегию работы с потребителями услуг эксплуатации и повысить эффективность технического обслуживания на объекте в целом. "Эксплуатация недвижимости. Часть 2" рекомендована руководителям служб эксплуатации и техническим специалистам, также она может служить прекрасным учебным пособием для тех, кто изучает вопросы эксплуатации недвижимости...